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【普法课堂】业主不满物业服务,拒缴物业费,被物业告上法庭!法院这样判

发布时间:2021-10-09 09:48:55


10月1日,郑州市新版的《郑州市物业管理条例》开始施行。

其中《条例》中明确,物业服务人不得采取停止或者限制供电、供水、供热、供气等方式催交物业费,也不得采取限制或者变相限制业主进出小区、入户、使用电梯以及车辆进出车位等方式催交物业费。

若采取上述方式催缴物业费,由区县(市)物业管理主管部门责令限期改正;逾期不改正的,由城市管理综合执法部门处以一万元以上五万元以下罚款。

物业和业主之间常见纠纷之一是涉物业费的纠纷,物业起诉业主缴纳物业费并支付滞纳金或违约金。而业主不缴纳物业费的原因也有很多,根据法官日常审理物业纠纷案件的情况,归纳不交物业费的原因有:房屋质量有问题、房产证未办理、物业费涨价、物业服务质量差、小区卫生环境和绿化养护管理差,还有业主轿车被碰、电动车失窃等原因。 



那么,作为业主

你了解有关物业的相关法律法规吗

遇到物业纠纷

应该如何维权呢

我们先来看一个案例

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常某房屋位于郑州某小区,河南某物业服务有限公司为小区提供物业服务。因常某未支付物业费,物业公司起诉至管城法院,要求常某支付物业费及滞纳金损失。

管城法院审理查明,2015年8月10日,常某所在社区居民委员会(甲方)与物业公司(乙方)签订物业服务协议一份。该份合同于2015年9月14日备案。物业公司主张常某未支付2019年1月至2020年2月期间的物业费。常某缺席,其庭前向法院提交答辩状,并向法院提交照片,照片显示小区内存在车辆未有序停放、私拉电线为电动车充电的情况。法院审理后认为,物业公司为常某所在小区提供物业服务,常某应向物业公司支付物业费。根据常某提交的照片及答辩,物业公司提供的物业服务存在一定的瑕疵,有需要改进的地方,双方一直未能妥善解决,常某不属于恶意拖欠物业费,故物业公司要求常某承担逾期付款滞纳金的诉讼请求,法院不予支持。故法院依法判决,常某支付河南某物业服务有限公司物业服务费2083.38元。

随后在执行过程中,管城法院执行干警王林山通过电话联系到被执行人常某,并依法敦促其履行支付义务,最后常某将执行案款支付到位。

案例中,物业公司为常某所在小区提供了物业服务,所以常某应支付物业费。但又因为物业公司提供的服务存在一定的瑕疵,常某不属于恶意拖欠,故法院判决时,未支持物业公司要求支付滞纳金的诉求。

下边我们跟随管城法院南曹法庭速裁团队员额法官宋文梅一起了解物业纠纷中有关物业费的那些事儿吧。

01 物业和业主之间的权利义务关系由物业服务合同约定

《民法典》第二十四章物业服务合同对物业与业主的相关情况进行了规定。其中根据《民法典》第九百三十七条规定,物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内,为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务,业主支付物业费的合同。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。 

《民法典》第九百三十八条物业服务合同的内容也进行了明确,内容是:物业服务合同的内容一般包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款。物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺,为物业服务合同的组成部分。物业服务合同应当采用书面形式。

02 房子不住可以不交物业费吗?

根据《民法典》第九百四十四条第一款规定 业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的,业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。根据《民法典》第九百四十二条第一款规定 物业服务人应当按照约定和物业的使用性质,妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分,维护物业服务区域内的基本秩序,采取合理措施保护业主的人身、财产安全。
由此可知,物业服务人按照物业服务合同约定提供了相应的服务,业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

03 物业提供的服务有瑕疵可以不交物业费吗?

法官介绍,物业企业提供的服务具有公共性和整体性,局部存在的瑕疵不能视为不支付物业费的理由。在审判实践中,对于物业服务中存在的明显瑕疵或重大瑕疵,法院在最后判决中,可以不支持物业有关迟交物业费滞纳金或违约金的诉请,也可根据案件具体情况酌情减免物业费。

当然,对于业主不支付物业费的情况,物业服务者不能以此为由采取停电、停水等影响业主基本生活的方式催交,而是可以通过诉讼或者申请仲裁解决纠纷。根据《民法典》第九百四十四条第二、三款规定,业主违反约定逾期不支付物业费的,物业服务人可以催告其在合理期限内支付;合理期限届满仍不支付的,物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

04 业主遇到问题如何维权?

在物业服务企业没有很好的履行物业管理及维护等职责的情况下,业主委员会或业主平时应注意拍照、录视频等固定或保留证据,以便在诉讼过程中提供相关证据,法院才能根据各自证据对是否减免物业费作出判定。

当然,针对物业不作为的问题,可以由业主委员会出面与物业进行协商处理,督促其按照物业服务合同履行职责,同时也可以与物业服务企业解除物业服务合同,解聘后更换其他物业服务企业。


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