编者按

物业服务与日常生活息息相关。为充分发挥典型案例的示范引导效应，做好物业纠纷矛盾预防化解，促进社会和谐稳定，郑州市管城回族区人民法院从人民法院入库案例和典型案例中汇总整理出物业纠纷典型案例，开辟【以案释法看物业纠纷】专栏，以真实案例解答群众关切，希望能为身处物业纠纷中的当事人提供参考，也为社区和谐添一份法治保障。

小区里的物业服务，一头连着千家万户的生活质量，一头关乎社区的和谐稳定。你是否曾疑惑：物业没排查安全隐患导致损害，该担责吗？业委会选举未备案，能参与诉讼吗？没签书面合同，物业费就可以不交吗？

本期我们从人民法院入库案例精选了“物业公司责任与义务”、“业委会与居委会职责”、“物业服务合同效力与解除”三方面的典型案例，我们一起来看看↓↓↓

目  录

一、物业公司责任与义务

未尽安全隐患排查义务的物业服务单位应当对林木倾倒造成的损害承担侵权责任——刘某建诉某福州市某物业管理有限责任公司物业服务合同纠纷案（入库编号：2025-07-2-121-001）

二、业委会与居委会职责

1.业主委员会的选举结果未经备案不影响其诉讼主体资格——福建省某物业管理有限公司诉福州市台江区某业主委员会物业服务合同纠纷案（入库编号：2023-07-2-121-003）

2.居民委员会依法代行职责签订的物业合同对业主具有约束力——开平某物业分公司诉陈某权、吴某桃物业服务合同纠纷案（入库编号：2023-16-2-121-004）

三、物业服务合同效力与解除

1.建设单位订立前期物业合同后，物业费的计算应根据实际情况综合认定——某物业公司诉某银行青岛分行、某商业公司物业服务合同纠纷案（入库编号：2023-07-2-121-001）

2.未签订物业服务合同但构成事实上的物业服务合同关系的，应缴纳物业费——中山市某物业管理有限公司诉方某某物业服务合同纠纷案（入库编号：2023-16-2-121-002）

3.解聘物业服务人应当依照法定程序由业主共同决定——珲春市某业主委员会诉珲春市某物业管理有限公司物业服务合同纠纷案（入库编号：2023-07-2-121-002）

案例详情

一、物业公司责任与义务

——林木倾倒毁车，物业未尽责需赔

1、未尽安全隐患排查义务的物业服务单位应当对林木倾倒造成的损害承担侵权责任

——刘某建诉某福州市某物业管理有限责任公司物业服务合同纠纷案（入库编号：2025-07-2-121-001）

关键词：

民事、物业服务合同、林木倾倒、管理维护、极端天气、不可抗力、侵权责任

裁判要旨：

物业服务单位的管理职责通常覆盖整个小区的公共区域，包括公共区域的绿化林木。民法典第一千二百五十七条规定林木造成他人损害采用过错推定原则，故在审查物业服务单位是否具有过错，是否已充分履行法定管理职责时，应由物业服务单位一方举证证明其作为小区绿化林木管理人已充分履行了小区安全管理义务，包括根据气象预警及时排查林木倾倒的安全隐患，针对台风暴雨等极端天气提前加固高危树木等职责。在物业服务单位未采取适当措施的情况下，以极端天气构成不可抗力，或者个别业主暂时未缴纳相关物业费用为由主张免责的，人民法院不予支持。

二、业委会与居委会职责

——业委会选举结果未备案，照样能维权

1.业主委员会的选举结果未经备案不影响其诉讼主体资格

——福建省某物业管理有限公司诉福州市台江区某业主委员会物业服务合同纠纷案（入库编号：2023-07-2-121-003）

关键词：

民事、物业服务合同、业主委员会、备案任期届满诉权

裁判要旨：

业主委员会成立及成员的选任是业主自治权行使的结果，是对外代表全体业主、维护全体业主整体利益的手段、形式、载体。因所有权核心权能是基于真实意思表示的处分权，除非法律、行政法规有强制性规定，否则应尊重所有权人基于整体利益而为的团体意思表示，即业主委员会不因任期届满而丧失诉讼主体资格。《物业管理条例》第十六条规定了业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案，该条中的备案为程序性要求，属行政主管部门单纯接受备案的行为，未备案对于业主委员会的诉讼主体资格并不产生影响。

——居委会代签物业合同，业主需履约

2.居民委员会依法代行职责签订的物业合同对业主具有约束力

——开平某物业分公司诉陈某权、吴某桃物业服务合同纠纷案（入库编号：2023-16-2-121-004）

关键词：

民事、物业服务合同、建筑物区分所有权、专有部分专有权、共有部分共有权、合理限制、业主成员权、特定业主专有权

裁判要旨：

因客观原因未能选举产生业主委员会的，新一届业主委员会产生之前，物业所在地的居民委员会可在政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责，签订的物业服务合同对小区全部业主均具有法律约束力。

三、物业服务合同效力与解除

——前期物业合同有效，物业费据实算

1.建设单位订立前期物业合同后，物业费的计算应根据实际情况综合认定

——某物业公司诉某银行青岛分行、某商业公司物业服务合同纠纷案（入库编号：2023-07-2-121-001）

关键词：

民事、物业服务合同、前期物业服务合同、物业费计算

裁判要旨：

个别业主与建设单位在商品房买卖合同中约定排除前期物业服务合同，对物业服务企业不发生效力，业主依然应受到前期物业服务合同的约束。在承认前期物业服务合同对业主具有约束力的基础上，考虑到前期物业服务合同系建设单位与物业服务企业签订，与业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同相比，在合同签订主体、价格协商的竞争性、公开性、社会公众认知、业主接受度、合同终止等方面仍有不同，在单个业主和业主团体均没有机会参与前期物业服务合同的磋商谈判的情况下，绝对以合同单价为准可能导致利益失衡，物业费计算应以前期物业合同物业费标准计算的数额为基数，根据实际情况综合认定。

——有服务无合同，物业费照付

2.未签订物业服务合同但构成事实上的物业服务合同关系的，应缴纳物业费

——中山市某物业管理有限公司诉方某某物业服务合同纠纷案（入库编号：2023-16-2-121-002）

关键词：

民事、物业服务合同、事实物业服务关系、物业费、附属物业

裁判要旨：

涉案商业楼虽不在物业服务合同约定的物业服务管理范围内，涉案商业楼所有权人也并非物业服务合同的相对方，但在物业公司已向涉案商业楼履行基本的养护、管理、清洁、安全保障等义务且涉案商业楼所有权人也长期未提出异议的情况下，双方形成事实上的物业服务合同关系，涉案商业楼所有权人应向物业公司缴纳物业费。

——业主多数同意，可依法定程序解聘物业

3.解聘物业服务人应当依照法定程序由业主共同决定

——珲春市某业主委员会诉珲春市某物业管理有限公司物业服务合同纠纷案（入库编号：2023-07-2-121-002）

关键词：

民事、物业服务合同、解聘物业服务企业、法定程序

裁判要旨：

业主委员会根据授权监督物业服务企业履行物业服务合同，依据合同的履行情况向业主大会提出续聘或解聘物业服务企业的议案，当议案经过业主大会议事规则的程序形成决议后，由业主委员会执行决议，当物业公司对解聘决议有异议，业主委员会可依据业主大会授予的诉权以司法途径解决。选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。