出租方与承租方约定，承租方经出租方同意可以转租。后承租方未经出租方同意，将房屋转租给第三人，第三人因房屋较大，又找人合租，签订联营合同。那么，转租合同、联营合同是否有效？

8月底，郑州市管城区法院对一起涉及房屋转租纠纷作出一审判决。

    【案情】

    洪某与郑州某公司签订门面房租赁合同，后洪某又将该房屋转租韩某。韩某因为该房屋较大，自己用不完，便在网上发布信息找人联营。后牛某看到信息便与韩某联系，双方签订房屋联营合同一份。然而，牛某带人进行装修时，该租赁房屋的实际所有人郑州某公司以洪某未经其公司同意将该租赁房屋进行转租，且未缴纳房屋租金，也未办理其他相关手续为由派其工作人员将房屋加锁，致使牛某无法继续装修。于是牛某将韩某作为被告，洪某作为第三人向管城区法院提起诉讼，要求韩某赔偿人民币500000元整；第三人返还租金360000元整并按银行同期贷款利率支付利息10000元整。

    【法院查明】

    法院经审理查明，2008年12月12日，洪某（承租方）与郑州某公司（出租方）签订租赁合同，主要约定：出租方将其所有的四间（面积1506平方米）房屋交付承租方使用，租赁期共七年，用于服装经营，至2016年5月31日出租方收回；承租方因经营情况等原因经出租方同意可以转租、转让承租房所有权；承租方擅自将房屋转租、转让、转包或转卖及承租方到期未付租金的，出租方可以单方终止合同，收回房屋。

    2011年9月3日，洪某与韩某签订房屋租赁合同一份，双方约定洪某将该四间房屋转租给韩某使用，并约定在合同期内，韩某对承租的房屋不得再转租但可招募合租。

    2011年9月4日，牛某通过网络信息找到韩某协商房屋联营事宜，并于当日向韩某支付定金5000元，韩某向牛某出具收据，并约定到期未能履行合同，视为违反合同，不返还定金，如韩某未能提供房子，转让给其他人，赔偿十倍定金。2011年10月24日,牛某(合同乙方)与韩某 (合同甲方)签订房屋联营合同一份，主要约定双方就房屋联营事宜达成协议。签订上述合同当日下午，牛某按照韩某的要求将半年租金360000元汇入洪某的账号内。同日，韩某向牛某出具收据一份。

    【判决】

    法院经审理认为，韩某与洪某签订的房屋租赁合同，系洪某作为转租人的转租合同，未经房屋所有权人即出租方郑州某公司的同意，依法应认定为无效合同。韩某依据该转租合同与牛某签订的房屋联营合同亦为无效合同。洪某因该无效合同收取牛某交付的房屋租金依法应予退还。无效的合同自始至终没有法律效力，故牛某要求韩某按照合同约定向其支付违约金500000元的诉讼请求，无事实及法律依据。

    此外，面对租赁门面房这一大标的交易，交易双方应对租赁房屋是否存在权利瑕疵等方面负有更加谨慎注意之义务。牛某在注意义务方面存在一定欠缺，而韩某将存在权利瑕疵的租赁物对外进行招募联营，其过错程度显而易见，故其应当按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准向原告支付利息损失。

   故法院判决：洪某于本判决生效之日起十日内返还牛某房屋租金360000元；韩某于本判决生效之日起十日内以租赁费360000元为基础向牛某支付利息损失。